「毎年固定資産税を払い続けているが、このまま持ち続けるのと、売ってしまうのと、どちらが得なのか」——これは多くの不動産オーナーが一度は考える問いです。特に2026年は3年ごとの固定資産税評価替えの年にあたり、税額が変わったという方も多いはずです。新潟市東区の宅建士が、損益分岐点の計算方法から売却後の手取り額試算まで、数字で判断できる情報をお届けします。

１．固定資産税・都市計画税とは——毎年かかるコストの仕組み

不動産を所有していると、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税と都市計画税が課されます。

住宅用地の軽減措置（重要）

住宅が建っている土地（住宅用地）には、以下の軽減措置があります。この軽減がなくなると税額が大幅に上がります。

この軽減措置は「住宅が建っていること」が条件です。更地にすると軽減がなくなり、固定資産税は最大6倍になります。

２．2026年評価替えで新潟市東区の税額はどう変わったか

固定資産税の評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。2026年は評価替えの年にあたります。新潟市東区では以下のような傾向が見られます。

評価替えによる変化が気になる方は、毎年4〜5月に送られてくる「固定資産税・都市計画税納税通知書」に評価額の明細が記載されていますので確認してください。

３．東区の固定資産税・都市計画税の目安（物件別試算）

新潟市東区の一般的な物件を例に、年間の固定資産税・都市計画税の目安を試算します。

４．「持ち続ける」vs「売る」損益分岐点の計算方法

「持ち続けるコスト」と「売った場合の手取り」を比較して、損益分岐点（何年後に持ち続ける方が損になるか）を計算します。

計算式

損益分岐点（年）＝ 売却手取り額 ÷ 年間維持コスト合計

試算例

東区の戸建て（売却手取り見込み1,500万円）を持ち続ける場合、年間維持コストが50万円とすると：
1,500万円 ÷ 50万円 = 30年
つまり「30年後に売却すれば同じ」という計算になります。30年後の物件価値がゼロに近づく可能性を考えると、「早めに売って手元資金を活用する方が合理的」なケースが多いといえます。

５．空き家の場合——特定空き家指定で税額3〜6倍になるリスク

「空き家」になると、住宅用地の軽減措置がなくなる可能性があります。これが最大のリスクです。

６．売却した場合の手取り額——税引き後に手元に残るお金

売却した場合に実際に手元に残る金額を計算するには、売却価格から諸費用と税金を差し引く必要があります。

自宅（居住用財産）を売却する場合、3,000万円特別控除を適用すれば、利益が3,000万円以下なら譲渡所得税がかかりません。新潟市東区の一般的な戸建ての場合、この特別控除でほぼ全額非課税になるケースがほとんどです。

７．「持ち続けるメリット」はあるか——賃貸・相続・資産保全の視点

「持ち続けること」が合理的なケースも存在します。一方的に「売れ」とはいえません。

• 賃貸に出せば家賃収入が得られる（東区の戸建て賃料目安：月5〜10万円）——ただし空室リスク・修繕費・管理費も考慮が必要
• 将来子どもが住む可能性がある——資産として保有する意味がある
• 相続人が複数いる場合、物件を「分ける」代わりに保有し続けることで争いを避けられるケースも
• 再開発・インフラ整備などで将来的に地価が上昇する見込みがある（確実な保証はない）

８．固定資産税の減免・猶予制度

知っておくと役立つ固定資産税の優遇制度をまとめました。

９．結論：こういう人は早く売った方がいい（判断フロー）

以下に当てはまる方は、持ち続けるより早期売却を真剣に検討することをおすすめします。

• 空き家になっていて管理が難しく、特定空き家指定のリスクがある
• 固定資産税を払い続けているが、物件を使う予定がない
• 築40年以上で大規模修繕が必要な状態になっている
• 相続した物件で、将来的に誰も住まない・活用しない
• 住宅ローンの残債があり毎月の支払いが負担になっている
• 老人ホームや住み替えのために資金が必要
• 遠方在住で管理が困難になっている

１０．Q&A よくある質問