「この家、再建築不可って言われたんですが、売れますか？」——このご相談はリズム企画に非常に多く寄せられます。再建築不可物件は確かに売却が難しいイメージがありますが、正しい方法と信頼できる業者を選べば、きちんと現金化することができます。新潟市東区の地場事情を熟知した宅建士が、売却方法・相場・注意点をすべて解説します。

１．再建築不可物件とは——建築基準法と接道義務の基本

再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊した後に新しい建物を建てることができない土地・物件のことです。なぜそうなるかというと、建築基準法の「接道義務」を満たしていないからです。

重要なのは、現在建っている建物に住み続けることは可能だということです。再建築不可は「建て替え・増改築が制限される」という意味であり、現状のまま使用することや売買することは問題ありません。

２．新潟市東区に再建築不可物件が多い理由

新潟市東区には、他の地域と比べて再建築不可物件が生まれやすい歴史的・地理的背景があります。

３．再建築不可物件はいくらで売れるか——相場と査定の考え方

再建築不可物件の価格は、同条件の再建築可能物件と比べて概ね30〜50%程度低くなるのが一般的です。ただし、立地・築年・建物の状態・隣地との関係などで個別差が大きく出ます。

４．売却方法①：そのままの状態で仲介（一般市場）に出す

再建築不可であることを告知した上で、一般の不動産市場に売り出す方法です。買主は主に「現状のまま活用したい投資家」や「DIYリフォームを楽しむ層」になります。

• 価格は相場より低くなるが、うまくいけば買取より高く売れる可能性がある
• 買主が見つかるまでに時間がかかる（6ヶ月〜1年以上の場合も）
• 再建築不可であることの説明義務があり、虚偽告知は売主の責任になる
• 金融機関のローンが通りにくいため、現金購入できる買主を探す必要がある

５．売却方法②：不動産業者への直接買取（最も確実）

再建築不可物件の場合、最も確実で早い方法が不動産業者への直接買取です。リズム企画では訳あり・再建築不可物件の買取を積極的に行っています。

６．売却方法③：隣地所有者への売却・合筆という選択肢

再建築不可の理由が「接道不足」の場合、隣地所有者に売却することで問題が解決するケースがあります。隣地所有者にとっては土地が広くなり、再建築可能になるメリットがあるため、市場相場に近い価格での売却が期待できます。

• 隣地所有者との良好な関係・交渉が前提となる
• 合筆（複数の土地を一つに合併する登記）によって問題が解消されることがある
• 「お隣への売却打診」はデリケートなため、第三者（不動産業者）が仲介することで円滑に進みやすい
• 隣地所有者が購入に興味がない場合は他の方法を検討する必要がある

７．「更地にすれば売れる？」——解体撤去のコストと効果

「古い建物を解体して更地にすれば高く売れる」と考える方もいらっしゃいますが、再建築不可物件の場合は注意が必要です。

８．再建築不可を売る際の注意点（告知義務・測量・越境）

再建築不可物件を売却する際には、法的・実務的に注意すべき点がいくつかあります。

９．リズム企画の再建築不可・訳あり物件買取への取り組み

リズム企画では、「再建築不可だから売れない」と諦めていた方の物件を多数買取・売却仲介してきた実績があります。

１０．Q&A よくある質問