「そろそろ親の介護が心配になってきた」「自分自身も足腰が弱くなって、この家に住み続けるのが難しい」——そう感じたとき、多くの方が「家を売って老人ホームへ移る」という選択肢を考え始めます。しかし、不動産の売却と施設の入居は、どちらを先に動かせばよいのか、費用はどのくらいかかるのか、何から手をつければいいのか、わからないことだらけでとても不安ですよね。この記事では、新潟市東区を拠点とする宅建士として、住み替えの流れ・資金計画・売却のタイミングをわかりやすく解説します。

１．「家を売って老人ホームへ」を考えるタイミングはいつか

「老人ホームへの住み替え」は、何かきっかけがあって初めて真剣に考え始める方がほとんどです。実際にリズム企画に相談に来られる方に多いきっかけは以下の通りです。

大切なのは、「まだ大丈夫」と思っているうちに動き始めることです。判断能力が低下してからでは、売却の手続き自体が複雑になります。元気なうちに選択肢を把握しておくことが、後悔しない住み替えの第一歩です。

２．「施設入居」と「不動産売却」どちらを先にするべきか

これはリズム企画に最もよく寄せられる質問の一つです。結論から言うと、どちらが先というよりも「並行して動く」が正解です。ただし状況によって優先順位が変わります。

施設を先に決める場合のメリット・デメリット

家を先に売る場合のメリット・デメリット

リズム企画がおすすめするのは、「施設の選定と不動産の査定を同時に進める」アプローチです。査定を受けることで売却資金の見通しが立ち、施設選びでどの価格帯を選べるかの判断ができます。老人ホーム紹介サービスと不動産売却を一緒に相談できるリズム企画なら、この並行対応が一社で完結します。

３．老人ホームの初期費用・月額費用の目安（新潟市東区周辺）

老人ホームの費用は施設の種類によって大きく異なります。新潟市東区・中央区周辺での目安を整理しました。

新潟市は全国的に見ると施設費用がやや安い傾向にありますが、人気の施設は待機が発生します。月額費用は年金で賄える金額内に収めることが基本方針です。年金受給額が月14〜16万円の方なら、月額12〜15万円程度の施設が目安になります。差額分を売却資金で補う設計を立てましょう。

４．売却代金でまかなえる？資金計画シミュレーション

新潟市東区の戸建て・土地の売却相場（2026年時点）は物件の状況によって異なりますが、以下が参考値です。

資金シミュレーション例

【例】75歳の母親が住む東区の戸建て（築28年・土地60坪）を売却し、介護付き有料老人ホームへ入居する場合

• 売却想定価格：約1,800万円
• 仲介手数料・諸費用：約65万円
• 手取り額：約1,735万円
• 入居一時金：約200万円
• 月額費用：約20万円（年金15万円 + 月5万円補填）
• 補填費用の合計（20年分試算）：約1,200万円
• 残余金：約335万円（緊急予備費・医療費等）

この試算では、売却資金で入居一時金を賄いつつ、年金では足りない月額分を補填することができます。ただし実際の試算は物件の状況・施設の選択・税金（3,000万円特別控除の適用可否）によって変わりますので、必ず専門家に確認してください。

５．家が売れるまでの期間と先に施設へ入ってから売る選択肢

新潟市東区の不動産が成約するまでの平均期間は、物件の状態や価格設定によって大きく異なります。一般的な目安は以下の通りです。

• 仲介売却（一般市場）：3〜6ヶ月が中央値。条件が厳しい物件は1年以上かかることも
• 不動産業者への直接買取：最短1〜2週間で現金化可能。ただし市場価格より1〜3割程度低くなる
• リースバック：売却後も自宅に住み続けることができ、入居タイミングに合わせやすい

先に施設へ入ってから売る「空き家売却」のリスク

施設入居後に家を空き家にしてから売却する場合、以下の点に注意が必要です。

リズム企画では、施設への入居が決まった段階から並行して売却活動を進める「同時進行プラン」をご提案しています。売却が完了するまでの空き家管理も対応可能ですので、まずはご相談ください。

６．認知症・判断能力が心配な場合の注意点（成年後見制度との関係）

不動産売却は法律行為であるため、売主に判断能力がなければ有効な売買契約を結ぶことができません。認知症が進行している場合は、成年後見制度の利用を検討する必要があります。

７．売却前にやること・準備するもの（チェックリスト）

施設への住み替えを決めたら、不動産売却に向けて以下を準備しましょう。

• 権利証（登記済証または登記識別情報）の確認・保管場所の把握
• 固定資産税納税通知書の確認（評価額・税額・地番の確認）
• 建物の建築確認済証・検査済証の有無を確認
• 住宅ローンが残っている場合は残債を確認
• 境界標の有無を確認（境界確認書があれば理想）
• リフォーム・増改築の履歴を整理（確認申請の有無も確認）
• 家財・残置物の処理方針を決める（遺品整理業者に依頼するか否か）
• 相続が発生している場合は相続登記が完了しているか確認
• マンションの場合は管理規約・修繕積立金の状況を確認

これらの準備を整えておくことで、買主が見つかってから引き渡しまでのスピードが上がります。書類が揃っているかどうかわからない場合も、リズム企画に相談いただければ一緒に確認します。

８．リズム企画の老人ホーム紹介×不動産売却ワンストップ対応

リズム企画は、新潟市東区の地元不動産業者として、老人ホーム紹介サービスと不動産売却を一社でワンストップ提供できる唯一の業者です。

９．Q&A よくある質問